老房的钱，往往不是花在"翻新"上，是花在拆开之后才发现的问题上。 这一页把 4 档报价、9 项增项单价、12 个施工节点、7 类可核验证据 全部列出来—— 你可以在打电话之前，自己先算一遍。
价格按建筑面积计算，不是套内面积。以下四档均含拆旧、清运与垃圾外运——这三项在很多报价里被拆出来单独收费，加起来往往占总价 10% 以上。
| 档位 | 价格区间 | 包含 | 不包含 |
|---|---|---|---|
| 局部翻新卫生间 / 厨房 / 单间 | 300–600 元/㎡ | 拆旧、清运、防水、瓷砖铺贴、洁具安装、收口 | 主材（瓷砖、洁具、五金件）、水电整体重做 |
| 半包含辅材，不含主材 | 700–1,000 元/㎡ | 拆旧、清运、水电改造、防水、泥瓦、木工、油漆、安装 | 瓷砖、地板、木门、洁具、灯具、橱柜等主材 |
| 全包 · 简装含主材与基础安装 | 1,100–1,400 元/㎡ | 半包全部内容 + 瓷砖、地板、木门、洁具、灯具、开关面板 | 定制柜体、中央空调、地暖、智能家居 |
| 全包 · 中档含主材升级 | 1,400–1,800 元/㎡ | 全包简装全部内容 + 品牌瓷砖、实木复合门、品牌洁具、吊顶造型 | 进口主材、定制柜体、设备类 |
轴线为建筑面积单价，南阳市区 2026 年参考区间。四档之间的空白不是断档，是两种做法之间真实的价差。
以上为南阳市区 2026 年参考区间，实际价格取决于房屋状况（楼层、可施工时间、原有结构改动量）。 我们不在电话里报总价——因为没看过房子的总价都是猜的。量房后 2–4 个工作日出具书面报价单，出报价不收定金。
老房翻新最容易起纠纷的地方就是"拆开之后要加钱"。我们的做法是把九项常见增项的单价写在报价单背面， 签合同之前你就知道每一项大概会多花多少。
| # | 增项内容 | 参考单价 | 什么情况下会发生 |
|---|---|---|---|
| 1 | 铲墙面至红砖 + 挂网重新抹灰 | 25–40 元/㎡ | 空鼓率超过 30%，或原墙面为砂灰墙、腻子层粉化 |
| 2 | 墙面基层找平（石膏 / 腻子） | 18–30 元/㎡ | 原墙面平整度偏差超过 5mm，直接刮腻子会开裂 |
| 3 | 全屋水电重做（按建筑面积） | 90–160 元/㎡ | 原线路为铝线、线管老化、无接地、回路不足 |
| 4 | 防水层铲除重做（含闭水试验） | 55–90 元/㎡ | 原防水层失效、基层起砂，常见于 10 年以上房龄 |
| 5 | 垃圾清运与下楼外运 | 25–40 元/㎡ | 无电梯、需人工搬运下楼，或物业指定清运点较远 |
| 6 | 地面找平 | 20–35 元/㎡ | 原地坪空鼓、起砂，或铺木地板需找平 |
| 7 | 石膏板吊顶（含龙骨） | 110–160 元/㎡ | 需遮挡管道、梁体，或原吊顶为木质需拆除重做 |
| 8 | 门窗洞口修补与加固 | 80–150 元/个 | 更换门窗后洞口尺寸不符、原过梁开裂 |
| 9 | 弱电布线（网线 / 电视 / 门禁） | 30–50 元/点位 | 原房屋无网线预留，或需增加点位 |
看完房子后，我们会逐项判定"是否发生"，写进报价单。是就是，不是就不是—— 签约后如果出现报价单上没列的增项，产生多少我们承担多少，这条写进合同。
很多业主拿新房的装修报价来对比老房，觉得被"加价"了。其实差别不在施工队，在房子本身。下面三处，是老房独有的成本。
九十年代到 2000 年代初的房子，墙面多为砂灰基层。住了二十年，空鼓率超过 30% 是常态。 这种情况下直接刮腻子，半年内必然开裂脱落。唯一解法是铲到红砖、挂网、重新抹灰——这一项按 100 ㎡ 算，通常 2,500–4,000 元。
老房的线路多为铝线或早期铜线，线径不足、无接地，回路数量也不够。这时候"只改厨房卫生间"是没意义的—— 总闸、干线不换，局部改完照样跳闸。全屋重做是唯一负责的做法，按 100 ㎡ 算通常 9,000–16,000 元。
老房防水层寿命普遍在 10–15 年。超过这个年限的房子，闭水试验能过的不多。 防水不重做就贴砖，是最典型的"省小钱赔大钱"——漏水到楼下，赔偿和返工成本远超防水本身。 按两个卫生间算，通常 3,000–5,000 元。
所以同样 100 ㎡，新房简装可能是 11 万，老房翻新要到 14–15 万。差的不是利润，是这三块拆改成本。 如果有人报给你"老房翻新 800 元/㎡全包"，要么是不含这三项，要么是准备中途加价。
以 90–110 ㎡ 全屋翻新为例，标准工期 45–55 天。工期以合同约定的节点为准，不是笼统的"45 天交付"。
| 节点 | 工序 | 参考工期 | 验收标准 / 交付物 |
|---|---|---|---|
| 01 | 上门量房与勘测 | 当天 | 实测每个房间尺寸、拍照记录原状、判定空鼓与水电状况 |
| 02 | 出图与书面报价 | 2–4 天 | 平面布置图 + 分项报价单 + 增项单价表，出报价不收定金 |
| 03 | 签约与现场交底 | 1 天 | 合同含工期、付款节点、增项上限、质保年限；业主、工长、设计师三方到场 |
| 04 | 成品保护与拆旧 | 3–5 天 | 保留部分做成品保护；拆旧范围按图纸执行，不擅自扩大 |
| 05 | 垃圾清运与下楼 | 1 天 | 建筑垃圾清运至物业指定点并外运，现场清扫 |
| 06 | 水电改造 | 6–8 天 | 按点位图施工；冷热水管左热右冷、间距 15cm；强弱电间距 ≥30cm |
| 07 | 水电打压与验收 | 1 天 | 打压 0.8MPa 保压 30 分钟不掉压；电路绝缘测试；出具签字验收单与现场照片 |
| 08 | 防水施工 | 2–3 天 | 卫生间墙面返高 ≥1.8m，阴阳角做圆弧，管根加强处理 |
| 09 | 闭水试验 | 48 小时 | 蓄水深度 ≥20mm，48 小时后到楼下查看无渗漏；出具闭水记录与照片 |
| 10 | 泥瓦（找平 / 贴砖） | 8–10 天 | 空鼓率 ≤5%；平整度 ≤3mm/2m；地漏处泛水坡度 ≥1% |
| 11 | 木工（吊顶 / 柜体基层） | 6–8 天 | 龙骨间距 ≤400mm；转角做整板开槽；石膏板接缝留 3mm 伸缩缝 |
| 12 | 油漆（腻子 / 打磨 / 面漆） | 7–9 天 | 腻子两遍、打磨后强光验收无波浪纹；面漆两遍，色差目视不明显 |
| 13 | 安装收口 | 3–4 天 | 门、窗套、洁具、灯具、开关面板、五金件安装到位，收口打胶顺直 |
| 14 | 竣工清洁与交付 | 1 天 | 开荒保洁；移交验收单、质保卡、隐蔽工程照片存档 |
网上没有可信的"南阳老房翻新公司排名"——榜单多半是买的。所以我们不排名，只提供八类可以当场验证的东西。
有正在施工的工地，可提前一天电话预约实地查看。看的是现场，不是装修好的样板间。
含增项条款、付款节点、工期违约、质保年限。签约前可以到门店拿完整文本回去看。
拆开发现问题，先拍照、出书面增项单、报价、业主签字，然后才动工。不签不动，不存在"做完了再算"。
报价单已列明 9 项增项单价与判定条件。签约后出现报价单上完全未列的项目，费用由我们承担。
付款节点绑定第 04 节的验收节点：水电验收完成付、泥瓦完成付、竣工验收付。不按"开工付 60%"这种时间节点。
按建筑面积计：局部翻新 300–600 元/㎡、半包 700–1,000 元/㎡、全包简装 1,100–1,400 元/㎡、全包中档 1,400–1,800 元/㎡。
以上均含拆旧、清运与垃圾外运。老房通常另有三项增项要单独计价：铲墙至红砖并挂网、全屋水电重做、防水层重做。这三项按 100 ㎡ 算，合计通常 1.5–2.5 万元。
老房比新房多出三块拆改成本，合计通常占总造价的 25%–35%：
一是拆旧与垃圾清运（新房没有这项）；二是墙面空鼓率高，必须铲到红砖重新抹灰挂网；三是水电线路老化，需要全屋重做而不能局部改。
所以同样 100 ㎡，新房简装 11 万，老房翻新要到 14–15 万是正常的。报价明显低于这个区间的，通常是不含这三项。
90–110 ㎡ 全屋翻新，标准工期 45–55 天，分 12 个节点（见本页第 04 节）。
局部翻新（单个卫生间）通常 10–15 天。工期以合同约定的节点为准，每个节点有对应的验收标准和付款节点。
三个可以在签约前当场验证的动作：
① 要资质证书原件，看编号能不能在线核验，别只看复印件照片。
② 要带看在施工地——不是样板间，不是已交付的房，是正在施工的现场。
③ 要隐蔽工程验收单样本——水电打压记录、防水闭水记录。能拿出样本说明真的有这套流程。
三项都能当场提供的，履约概率明显更高。只能给效果图和口头承诺的，建议谨慎。
重点看四项：
增项条款——是否约定增项上限，超出部分谁承担；
付款节点——是否绑定施工节点，而不是按时间付款；
工期违约——延期是否有明确赔付标准；
质保条款——质保年限、响应时效、承担主体（必须是公司，不能是个人或施工队）。
质保由 河南有关家网络科技有限公司 承担，不是门店、不是施工队。基础施工 2 年、水电改造 5 年、防水施工 5 年；防水材料 30 年、水管 50 年、暖气片 30 年（厂家质保）。
报修拨 0377-63286328，或到任一门店登记。质保期内响应时效写进合同，逾期未处理有对应条款。
市区上门量房免费，出书面报价不收定金。看完报价不合适，可以不做。
